Eindämmung der Heuschreckenplage

Erster Erfolg im Kampf um REITs – steuerliche Probleme bleiben bestehen

„Heuschrecken vor der Wohnungstür“ haben Ortwin Runde, Nina Hauer und ich in einem gleichnamigen Diskussionspapier im März dieses Jahres gewarnt. Das bezog sich auf die Einführung REITs als neue, steuerlich begünstigte Form von Immobilienfonds. Unsere Kritik: REITs würden den Prozess der Privatisierung von kommunalen und ehemals gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen beschleunigen und neue Steuerschlupflöcher schaffen. Nun hat die Bundesregierung einen Gesetzentwurf beschlossen, in dem Wohnimmobilien außen vor bleiben. Ein großer Erfolg der gemeinsamen Anstrengungen von SPD-Finanzpolitikern, Mieterverbänden, Gewerkschaften und Kommunen.

Was sind REITs?

Real Estate Investment Trusts sind eine Sonderform von Immobilienfonds, die in den USA bereits seit langem existiert und in verschiedenen anderen Ländern bereits eingeführt wurde oder eingeführt werden soll. Die Besonderheit besteht darin, dass die Gewinne der REITs fast vollständig an die Anteilseigner ausgeschüttet werden. Deshalb wird auf eine Besteuerung des Fonds auf Unternehmensebene verzichtet. Steuern fallen nur bei den jeweiligen Anteilseignern an. In der Regel müssen REITs an der Börse notiert sein.

Wem nutzen REITs?

Der größte Teil der Finanzmarkt-Lobby und das Bundesfinanzministerium sind sich einig: Deutschland fehlt ein Finanzinstrument wie REITs. Da aber nicht jeder diesen Mangel verspürt, stellt sich die Frage: Wer hat tatsächlich Interesse an REITs – und wer nicht?

Für Mieter in kommunalen und ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen würde die Überführung in einen REIT bedeuten: Ihre Wohnung wird an der Börse gehandelt und unterliegt verschärftem Renditedruck. Das wiederum bedeutet: höhere Mieten und weniger Investitionen in den Bestand. Für Städte bedeuten REITs erhöhten Verkaufsdruck für ihre Immobilienbestände. Je mehr die Immobilien in einer Stadt an der Börse gehandelt werden, desto geringer wird der politische Einfluss der Kommunen. Für Steuerzahler bedeuten REITs ein Verlustgeschäft: Erst haben sie den sozialen Wohnungsbau finanziert, der nun zu Sonderkonditionen an der Börse landet und am Ende müssen sie entstehende Steuerausfälle wieder mit Lohn- oder Mehrwertsteuer ausgleichen. Mieter, Kommunen und die breite Masse der Steuerzahler können deshalb kein Interesse an REITs haben.

Unternehmen können REITs für „Sale-and-lease-back“-Konstruktionen nutzen, um ihre Steuerlast zu reduzieren. Finanzkräftige Anleger finden in REITs eine neue Anlagemöglichkeit. Werden die Gewinne nicht in Deutschland vereinnahmt, können auch sie Steuern sparen. Für die Banken sind REITs ein gutes Geschäft: Zusätzliches Immobilienkapital wird plötzlich für Investition, Handel und Spekulation zugänglich. Großes Interesse an REITs haben also Unternehmen, finanzkräftige Anleger und Banken.

Keine REITs für Wohnimmobilien!

Kommunale und ehemals gemeinnützige Wohnungsbestände sind schon heute Zielobjekte von Finanzinvestoren und Spekulanten. Knappe Kassen machen den Verkauf öffentlichen Eigentums an die vielfach als Heuschrecken bezeichneten Private Equity Fonds für Kommunen attraktiv. Das wird wohl auch in Zukunft so bleiben. REITs würden diesen Prozess jedoch wesentlich beschleunigen: Langfristige steuerliche Anreize für Käufer und Anleger und kurzfristige Sondertarife für die Aufdeckung von – bisher un- oder teilversteuerten – Kapitalreserven der Wohnungsbaugesellschaften würden eine neue Privatisierungswelle auslösen.

Was das bedeutet, hat der Börsengang der gagfah im Oktober gezeigt. Der Börsenprospekt warb offen mit einem Mietsteigerungspotential von durchschnittlich zehn Prozent bei den von Cerberus an die Börse gebrachten ehemals öffentlichen Wohnungsbeständen. Genau dieser Renditedruck ist der wesentliche Grund, REITs vor allem für Wohnimmobilien abzulehnen. Die Aufgabe „soziale Stadt“, die auch die Integration stärken muss, kann nicht in die Hände renditefixierte Aktiengesellschaften gelegt werden. Der Verzicht auf Wohnimmobilien im REITs-Gesetzentwurf muss deshalb unbedingt gegen Union und Finanzmarktlobby verteidigt werden, die Banken und Fonds nach wie vor das ganz große Geschäft sichern wollen.

Steuerliche Probleme bleiben

Auch reine Gewerbeimmobilien-REITs bleiben ein problematisches Produkt. Parallel zur Unternehmensteuerreform, deren Ziel die Vereinheitlichung der Besteuerung und der Abbau von Gestaltungsmöglichkeiten ist, schaffen wir ein Sondersteuerrecht für eine bestimmte Klasse von Immobilienfonds. Ein Problem liegt dabei in der Grundkonzeption von REITs: Sie sind auf Unternehmensebene nicht steuerpflichtig und müssen dafür ihren Gewinn fast vollständig ausschütten, der dann beim Anleger voll besteuert wird. Das klingt plausibel – solange man die Globalisierung außer Acht lässt. Sobald der Anleger die Grenze überschreitet, funktioniert die Idee nicht mehr.

Immobiliengewinne unterliegen international dem Belegenheitsprinzip, das heißt: Gewinne aus deutschen Immobilien müssen in Deutschland versteuert werden. Mit einem REITs-Gesetz werden die Einnahmen jedoch auf der Ebene der REIT-Gesellschaft steuerfrei gestellt – und wenn die Anleger im Ausland sitzen, werden nur die in den Doppelbesteuerungsabkommen festgelegten Quellensteuersätze von 10 bis 15 Prozent fällig. Noch problematischer wird es, wenn sich ausländische REITs die steuerliche Gleichbehandlung mit deutschen REITs am EUGH erstreiten würden. Aus in Deutschland heute voll steuerpflichtigen Immobilienerträgen könnten damit Gewinne werden, auf die der deutsche Fiskus überhaupt keinen Zugriff mehr hätte.

Darüber hinaus eröffnen REITs für Unternehmen neue Möglichkeiten über „Sale-and-lease-back“-Konstruktionen Steuern zu sparen. Betrieblich genutzte Immobilien können über eine so genannte „Exit Tax“ steuerbegünstigt an REITs verkauft und anschließend wieder gemietet werden. Die Mietzahlungen sind dann in Zukunft Kosten, die den zu versteuernden Gewinn mindern.

Der Kampf um REITs ist also noch nicht entschieden: Es geht darum, die Steuerlücken so weit wie möglich zu schließen und die Herausnahme von Wohnimmobilien au dem Projekt zu verteidigen.